终于全国容积率都在下降了

　　而且去化表现也很不错，在各地被改善客群抢购，多次出现了千人报名摇号、10分钟售罄、日光盘等热销场景

　　与此同时，这两年全国的土拍市场上，低密宅地也广泛受到开发商的热捧，屡屡掀起多轮加价竞拍的小高潮

　　10年前城市平均容积率都在3.0以上高居不下，而且5.0以上的旧改项目比比皆是，有的甚至还超过了7.0

　　从高速下来一路都是密密麻麻、近百米的高层，标志性的天际线高耸入云，仿佛来到了香港一样

　　一个容积率不到3、30层左右的高层住宅，销售都可以宣称项目是相对低密的改善小区

　　一片繁荣的背后也埋下了隐患，暴露出许多居住和安全问题，一旦再碰到烂尾楼更是会成为“城市灾难”

　　陆续出台相关政策，包括调整计容规则、对建筑进行限高等，充分优化土地规划设计条件

　　据中指研究院统计，全国22个重点监测城市这几年所出让的土地，容积率在1.5以下的比例有了大幅调整

　　特别是郑州和长沙都有显著改善，2024年土拍成交的平均容积率已经分别降到了2.7和2.4

　　去年年底郑州发布了最新版《城市规划管理技术规定》，进一步要求中心城区新编住宅项目容积率不超过2.5，并将住宅层高下限升至3米

　　新规效果立竿见影，今年主城八区计划推出71宗地块、总面积近4000亩，容积率低于2.5的地块面积有1965.93亩，占比差不多过半

　　而长沙公布的2025年拟出让住宅用地第一次清单，33宗地块中也有17宗的容积率都低于2.5

　　而且很多之前出让的高容积率地块，拿地的开发商和相关部门协商后，也能在合理范围内调整规划、实现降容

　　业内普遍认为容积率低于1.2的可以叫做低密地块，用来建造6层洋房、别墅还有叠拼等改善产品

　　这些都是近20年来供应相当稀少的产品，具有高层或超高层难以比拟的居住体验

　　在供应数量提升的情况下，全国110平以上的三个改善面积段，成交占比逐年都在稳步增加

　　结合当下第四代住宅的最新标准，现在的洋房还做了很多户型和配套的创新改进，在不知不觉中已经“卷”到了新高度：

　　产品出现了“全景舱”设计，客厅三面都环绕着超大面积的玻璃窗，叠加无柱少梁化的框架结构，给观景体验带来了质的飞跃；

　　室内采用对标欧洲的科技系统，以实现“舒温、舒湿、舒氧、舒净、舒静”的极致居住体验；

　　更重要的是自2023年“限墅令”松动以来，一二线城市时隔多年再次出现了别墅地块

　　从上海、北京到广州，再到杭州、成都等地的土地推介大会和出让市场，都纷纷宣告了别墅产品的回归

　　给终极改善的客群在老城区的塔尖地段，带来“独门独院、有天有地”的独特生活享受

　　这两年各地高端改善型楼盘的数量猛增，再加上不限价政策，新房的平均备案价格也在水涨船高

　　国家统计局最新公布的3月70城房价数据，新房环比上涨的城市达到了24个，比2月又增加了6个

　　四代宅直接一跃成为了各大城市的销冠，从一线到三线乃至义乌这样的县城，都走出了逆势热销的独立行情

　　全国楼市自2021年下半年进入深度调整期，开发商的拿地积极性出现明显下降，更偏好拿一些核心地段、低容积率的好地块

　　在好地块供应增加和出让门槛适度放松的双重推动下，地产行业从早期的“规模扩张”转向了当下的“质量升级”

　　每逢低密地块，报名的房企数目都不在少数，有的更是创下近三年来溢价率新高、刷新楼板价纪录

　　容积率每低0.1，意味着绿地率增加约1%、楼间距增加约2米、日照时间增加约15分钟……

　　洋房产品还有专属巷院，做到园中有巷、巷中有院的独特布局，既具备府院仪式感又融入了自然的松弛氛围

　　一系列因为密度高引发的问题，比如停车难、高峰期堵车和等电梯等，都能得到极大缓解

　　此时此刻全国都选择去下调容积率，把低总价、低密度、确定性高的地块作为供应主流

　　目的只有一个——提高产品的品质，实现差异化竞争，以应对楼市同质化去库存的巨大压力

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